난 절대 전세사기 안 당해!라고 자부할 수 있는 사람이 없을 정도로 정말 심각한 수준까지 치닫고 있습니다. 어떻게 하면 안전하게 그리고 최대한 피해를 보지 않고 진행을 할 수 있을까요? 이 시간에 전세권 설정에 필요한 등기비용과 보증보험과 확정일자에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 피해 방어 대책
집주인:임대인
세입자:임차인
전세권설정
전세권설정은 ‘제가 집을 빌리는 사람입니다’라고 서류에 표시하는 것입니다. 전세금 받을 권리를 등기에 명시하는 행위라고 할 수 있는데 전세권을 설정해 두면 전세보증금과 관련해 문제가 생겼을 때 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있어서 좀 더 유리합니다. 그리고 전세권설정에는 집주인의 동의가 필요합니다. 집주인의 동의 없이 할 수 없습니다. 등기부등본에 전세권 내용을 기재하는 과정에서 임대인의 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증이 필요하기 때문입니다. 권리를 명시한다는 점에서 확정일자, 전입신고와 같은 효력이 있지만, 집주인의 동의가 필요하다는 점이 다릅니다.
하지만 전세권설정은 임대인과 합의가 되지않을 경우 설정을 할 수 없는 등기조건이기 때문에 전세계약을 할 당시에 중개업자에게 미리 언질을 주는 것이 중요합니다.
그럼 집주인 입장에서 왜 전세권설정을 거부하는 것일까요? 가장 큰 이유는 전세를 받은 사람이 주택에 대한 권리를 가지기 때문에 전전세금 또는 전전세를 두는 경우가 있기 때문입니다.
반대로 임차인은 법적대항략과 우선변제권 효과 등 순위에 확정적인 요소를 지키고 싶기 때문에 전세권설정을 하려고 합니다. 전세권설정을 할 경우 해당 건물 계약기간 동안 주인은 임차인이 되며 이에 대한 모든 권리를 가질 수 있는 법적효과를 가지고 있는 것 또한 유리한 부분이기도 합니다.
그렇다 보니 정말 요즘 시대에서는 필수로 해 두시는 게 나중에 법적인 분쟁이 생길 때 유리합니다.
전세권설정 등기비용
확정일자는 받아두지만 전세권설정을 하지 않는 경우가 있습니다. 임대인이 허락을 해도 임차인이 안 하는 경우가 있습니다. 바로 비용 때문에 주저하게 됩니다. 법적인 효력이라는 말에 포함되어 있지만 법적인 구속력은 어느 정도의 비용이 추가가 됩니다.
확정일자의 경우 인터넷 등기 수수료 600원이면 가능하지만 전세권 설정은 간단하게 설정할수 있는 부분이 아니기 때문입니다. 전세권 설정을 하기 위해서는 보증금에 해당하는 전세권 등기 비용이 발생하게 됩니다.
전세권설정 비용
- 등록세 : 전세보증금 기준 0.2%
- 지방교육세 : 등록세 기준 20%
- 수입증지 : 15,000원~25,000원
- 법무사 지원비용 : 20~40만원
예를 하나 들어보겠습니다.
2억 보증금의 전세에 대한 등록세를 적용하면 40만 원이 발생하고 법무사 비용이 30만 원 정도 발생합니다.
지방교육세와 수입증지 비용은 사실 얼마 안 됩니다. 이렇게 전체적으로 따져보면 대략 전세권설정 비용은 80만 원 수준으로 책정됩니다.
사실 전세사기 피해 가 발생하기 전에는 이 정도 비용으로 굳이 전세권 설정을 할 필요가 있을까라고 생각하는 사람이 꽤나 많았습니다. 하지만 요즘 전세사기가 이슈가 되다 보니 그렇게 큰 금액은 아니지만 법적인 방어막이 필요하며 요즘시대에는 정말 강추드립니다.
전세권설정, 확정일자, 보증보험 차이
자기의 주택에 대한 대항력을 가져야겠다는 사람의 인식은 늘어났지만 전세권설정은 오히려 점유율이 떨어졌습니다. 가장 큰 이유는 보증보험에 대한 인식이 늘어나기 시작했기 때문입니다.
확정일자, 전세권 설정, 보증보험의 차이는 무엇이 있을까요?
먼저 확정일자입니다.
확정일자는 가장 저렴한 비용이 들면서도 방법도 가장 간단한 보증금 보호 방법입니다. 아마 대부분의 임차인들이 확정일자를 받아두었을 거라 생각합니다.
확정일자를 받는 방법은 임대차계약을 체결하고, 임대차계약서를 가지고 인근 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 됩니다. 확정일자를 받으면 받는 순간 효력이 발생하는 것이 아니라 그다음 날 24시부터 효력이 발생이 된다는 것도 알아두시기 바랍니다. 확정일자를 받는 이유는 임대차계약을 맺은 주택의 보증금에 대하여 제삼자로부터 대항력을 가질 수 있도록 표시를 해두는 것이라고 보시면 됩니다. 확정일자는 임대인의 동의가 필요치 않고, 임차인이 계약서와 신분증만 가지고 가면 바로 해주고 비용 또한 아주 저렴하기 때문에 누구나 간단하게 할 수 있는 장점이 있습니다.
두 번째, 전세권설정입니다.
전세권설정은 신청 당일부터 효력이 발생하는 장점이 있습니다. 확정일자가 신청다음날 0시부터 효력이 발생하는 것과는 조금 다릅니다. 전세권설정은 등기부등본에 임차인의 인적사항 및 전세금액등을 표시하여 법적으로도 강력하게 보호를 받을 수 있습니다.
확정일자와 다른 점은 확정일자만 받았을 경우 보증금을 돌려받기 위해서는 보증금 반환 청구 소송을 진행한 후 판결문이 나와야 경매신청을 할 수 있지만, 전세권설정을 한경우에는 소송과 상관없이 바로 경매신청을 할수 있기 때문에 시간적으로 유리한 부분이 있습니다.
마지막으로 전세보증보험입니다.
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비하여 주택도시 보증공사에 일정 비용을 지불하고 보험을 드는 것입니다.
확정일자와 전세권설정과는 또 다른 제약이 있는데, 전세보증보험에 가입하기 위해서는 거주하고 있는 집의 계약기간이 반드시 1년 이상되어야 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
또한 전세보증보험은 지방일 경우 최대 5억 원, 수도권은 최대 7억 원까지 보장이 됩니다.
전세보증보험은 임차인이 가입하고 싶다고 무조건 가입이 되는 것은 아닙니다. 가입하려고 하는 주택의 대출이 많거나, 압류가 되어 있는 집, 가처분등으로 되어 있는 집등은 전세보증보험에 가입할 수 없습니다.
또한 전세자금 대출을 미리 받아 계약을 한 경우에도 전세보증보험 신청이 불가능하다는 것을 알아두시기 바랍니다.
모두 주택에 대한 대항력과 우선변제권에 대한 부분을 가지고 있지만 확정일자의 경우 주택이 경매로 넘어간다면 본인이 재판에서 승소를 해야만 지급받을 수가 있습니다.
전세권설정은 이런 단점을 보완하여 경매로 넘어간다고 해도 굳이 재판의 승소와 관계없이 보증금을 지급받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
하지만 자신의 차례까지 보증금이 남아있지 않다면 문제가 발생하죠. 이럼 단점을 해결한 것이 바로 보증보험입니다. 보증보험의 경우에는 임차인이 보증금을 지급하지 않을 경우 보험사에서 먼저 지급 후 임차인에게 기업에서 받는 형태이기 때문에 전혀 신경 쓸 필요가 없습니다.
결국 비용적 문제에서는 확정일자가 훨씬 저렴하고 비용이 들 경우 조금 더 투자를 해서 더욱 안전한 보증보험에 가입하는 것이 해결하기 원만해지기 때문입니다.
다만 보증보험의 경우 역시 임대인과 임차한 주택에 문제가 있다고 여겨지면 보증보험에 가입을 할 수도 없는 것이 바로 장점이자 단점입니다.
장점인 이유는 임차하려는 주택이나 임대인에게 어떤 문제가 있다는 것을 미리 확인할 수 있기 때문에 계약에 대한 위험성이 줄어들지만 반드시 입주해야 하는 상황에서는 가입을 할 수가 없기 때문이죠.
마무리하며
전세사기 피해를 위해서는 확정일자, 전세권설정, 보증보험 중 반드시 1개 이상의 방어정책을 준비하시기 바랍니다. 이상으로 "전세권설정 등기비용, 전세보증보험, 확정일자 차이" 포스팅을 마치겠습니다.